A Lei nº 4.504 (Estatuto da Terra), que regulamenta os contratos de arrendamento rural – em seus artigos 95 e 95-A –, data do ano de 1964, anterior à promulgação da Constituição Federal, no ano de 1988. Contudo, boa parte da estrutura dos contratos de arrendamento como o conhecemos hoje foi criada mediante a “institucionalização” de costumes corriqueiramente praticados “dentro da porteira”, como é o caso da fixação da contraprestação do arrendo em produtos, quando, na verdade, deveria ser realizada em dinheiro ou seu equivalente em produtos.
Em 2007, ante a promulgação da Lei nº 11.443 (diploma alterador), fora alterada a redação da alínea a, do inciso XI, do art. 95 do Estatuto da Terra, consolidando o dispositivo da seguinte forma:
Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:
XI – na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão dos contratos de arrendamento:
a) limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou no seu equivalente em produtos; (grifo nosso)
Doravante, fora alterado, ao mesmo modo, pela Lei nº 11.443, o inciso XII, do art. 95 do Estatuto da Terra, que estipulou limites percentuais à remuneração do arrendamento, estabelecendo o patamar máximo de 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, à exceção dos casos em que o arrendo recair sobre glebas selecionadas, para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, oportunidade em que o percentual limite para a contraprestação contratual poderá ser elevado a 30% (trinta por cento) do valor cadastral do imóvel.
O lastro, portanto, do limite à remuneração do arrendo estabelecida em contrato é o valor cadastral do imóvel.
Conjugadas as normas acima, passemos ao seguinte cenário fático: Um produtor rural interessado em arrendar o seu imóvel, de 1.000 hectares, localizado na Cidade de Montividiu, no Estado de Goiás, a um sojicultor estabelece a remuneração de seu arrendo em 20 (vinte) sacas de soja por hectare, ciente de que a produtividade média de seu imóvel é de 80 sacas por hectare. O valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias, para os fins a que nos propomos é de R$17.902.000 (dezessete milhões, novecentos e dois mil reais).
Cientes do fato de que o valor da remuneração ao arrendamento deve estar limitada a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, o que fazer caso o arrendatário se torne inadimplente no transcurso do contrato e o arrendante tenha que executá-lo judicialmente?
Note-se que, pelo cenário fático construído acima, a remuneração do arrendamento superaria o limite imposto por lei, chegando a 18,5% (dezoito inteiros e cinco décimos por cento) do valor cadastral do imóvel.
Essa é a dor de cabeça enfrentada por diversos arrendantes: arrendatários inadimplentes que embargam execuções sob o argumento de violação aos preceitos legais na definição da remuneração ao arrendo, apesar de terem pactuado livremente e de boa-fé no início da relação contratual.
O problema a ser resolvido pelo Poder Jurisdicional trata da pactuação da contraprestação em produtos. A norma agrária brasileira veda tal disposição contratual, definindo que o preço do arrendamento deve ser estabelecido em quantia fixa em dinheiro, sendo possível que o pagamento se dê em produtos. Ou seja, a opção do pagamento do preço no arrendamento é facultada ao arrendatário e, uma vez convencionada, não pode o arrendador se opor a forma escolhida pelo arrendatário, ou mesmo exigir qualquer outra forma de pagamento.
Isso se deve ao fato de que o legislador, ao elaborar as normas que regem os contratos agrários, presumiu que o arrendatário fosse parte hipossuficiente na relação contratual, o que difere, em muito, da realidade atual.
Quando buscamos o entendimento da jurisprudência sobre o assunto, vemos que há divergência quanto a orientação dos Tribunais, a depender do Estado em que se localizam, e a orientação do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS AGRÁRIOS. ARRENDAMENTO RURAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DESPEJO. ARRENDAMENTO RURAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PROVA DO PAGAMENTO. Na ação que visa à rescisão de contrato de arrendamento rural, por ausência de pagamento dos aluguéis, uma vez demonstrado o fato constitutivo do direito do autor, ao réu incumbe fazer prova da quitação por aplicação da regra contida no inc. II do art. 333 do CPC. Ausente comprovação do pagamento impunha-se a rescisão do contrato e o consequente despejo. – Circunstância dos autos em que se impõe manter a sentença recorrida. RECURSO DESPROVIDO. (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Apelação Cível Nº 70068714161, Décima Oitava Câmara Cível, Relator: Desembargador João Moreno Pomar, Julgado em 16/06/2016)
CONTRATOS AGRÁRIOS. AÇÃO DE CONHECIMENTO CONDENATÓRIA. ARRENDAMENTO RURAL. PAGAMENTO DO PREÇO. Não há razões para modificar a sentença, mormente levando em consideração que os costumes da região onde a sentença foi prolatada é de que o pagamento, em contratos dessa natureza, seja feito em sacas de soja. APELAÇÃO IMPROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Apelação Cível Nº 70068294172, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Desembargador Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 16/06/2016).
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À AÇÃO MONITORIA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. FIXAÇÃO DE PREÇO. CLÁUSULA. NULIDADE. PROVA ESCRITA. INSTRUÇÃO DO FEITO. POSSIBILIDADE. 1. Discute-se nos autos se contrato de arrendamento rural em que se estipulou o pagamento da dívida mediante entrega de produtos agrícolas serve como “prova escrita sem eficácia de título executivo”, hábil a amparar propositura de ação monitória. 2. A teor do disposto no art. 1.102-A do Código de Processo Civil, a prova escrita capaz de respaldar a demanda monitória deve apresentar elementos indiciários da materialização de uma dívida decorrente de uma obrigação de pagar ou de entregar coisa fungível ou bem móvel. 3. É nula cláusula contratual que fixa o preço do arrendamento rural em frutos ou produtos ou seu equivalente em dinheiro, nos termos do art. 18, parágrafo único, do Decreto nº 59.566/66. Essa nulidade não obsta que o credor proponha ação de cobrança, caso em que o valor devido deve ser apurado, por arbitramento, em liquidação. Precedentes. 4. O contrato de arrendamento rural que estabelece pagamento em quantidade de produtos pode ser usado como prova escrita para aparelhar ação monitória com a finalidade de determinar a entrega de coisa fungível, porquanto é indício da relação jurídica material subjacente. 5. A interpretação especial que deve ser conferida às cláusulas de contratos agrários não pode servir de guarida para a prática de condutas repudiadas pelo ordenamento jurídico, de modo a impedir, por exemplo, que o credor exija o que lhe é devido por inquestionável descumprimento do contrato. 6. Recurso especial não provido. (Superior Tribunal de Justiça, 3ª Turma, REsp. Nº 1266975/MG, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016). (grifo nosso)
Perceba-se que o STJ entendeu pela nulidade da cláusula contratual que fixa o preço do arrendamento rural em frutos ou produtos ou seu equivalente em dinheiro. Porém, a própria 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Agravo Regimental no REsp nº 1.062.314/RS, manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Estado Rio Grande do Sul, entendendo pela possibilidade da fixação do preço do arrendamento rural em produtos (no caso foram quilos de “vaca viva”), consoante aos usos e costumes da região.
Essa divergência de entendimentos acarreta em grande insegurança jurídica aos arrendantes que contratam segundo os costumes regionais, especialmente em casos de inadimplemento por parte do arrendatário.
Juridicamente falando, a inobservância dos ditames legais na fixação da contraprestação ao arrendamento traz como principal problema a impossibilidade do arrendador manejar ação de despejo contra o arrendatário, sendo exigido, para tanto, título certo, líquido e exigível, como afirma o Prof. Albenir Querubini. Isso ocorre porque o Estatuto da Terra, bem como o Decreto nº 59.566/66 – que regulamenta o referido estatuto –, não preveem regras para liquidação do preço fixado em produtos, diferentemente da previsão legal estabelecida para a Cedula de Produto Rural financeira.
O que se recomenda, dessarte, é que os arrendantes, com a cautela que lhe deve ser própria, firmem contratos cuja estipulação da remuneração do arrendo se dê em valor fixo, em dinheiro, ofertando ao arrendatário a opção de pagamento em produtos e observando os limites legais à precificação do contrato, evitando problemas judiciais e desgastes comerciais junto aos arrendatários.
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Referências:
BRASIL. Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4504.htm. Acesso em: 17 de novembro de 2021.
BRASIL. Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966. Regulamenta as Seções I, II e III do Capítulo IV do Título III da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, Estatuto da Terra, o Capítulo III da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d59566.htm. Acesso em: 17 de novembro de 2021.
BRASIL. Lei nº 11.443, de 05 de janeiro de 2007. Dá nova redação aos arts. 95 e 96 da Lei no 4.504, de 30 de novembro de 1964, que dispõe sobre o Estatuto da Terra. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11443.htm#art1. Acesso em: 17 de novembro de 2021.
QUERUBINI, Albenir. A fixação do preço do arrendamento em produtos: Comentários ao entendimento adotado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça do Brasil no julgamento do Recurso Especial nº 1.266.975/MG. Disponível em: https://direitoagrario.com/fixacao-do-preco-do-arrendamento-em-produtos/. Acesso em: 17 de novembro de 2021.
Fonte: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/apesar-de-corriqueira-a-fixacao-do-preco-do-arrendamento-em-produtos-e-legal
